Los conflictos de interés entre arrendador y arrendatario siempre han estado presentes dentro de los contratos de arrendamientos, sin embargo, tras la crisis económica padecida con especial virulencia en nuestro país, ha nacido una especial sensibilización sobre esta materia, obligando a la creación de un nuevo marco normativo que procure conciliar y proteger los intereses de las partes contratantes, singularmente en los supuestos de incumplimiento de las obligaciones por quien es el arrendatario y que acarrea como efecto más agresivo a su posición, la figura del DESAHUCIO. Veamos pues los aspectos fundamentales de esta herramienta y sus diferentes vicisitudes.
- ¿QUÉ ES UN DESAHUCIO?
Consiste en un proceso legal que culmina con la privación del arrendatario o inquilino del uso del inmueble arrendado en virtud de una resolución judicial por un incumplimiento del contrato de arrendamiento (válganos como ejemplo más habitual la falta de pago de la renta).
- ¿QUÉ ES UN DESAHUCIO EXPRÉS?
Esta figura entró en vigor en España en 2013 y forma parte de un paquete de medidas impulsadas por el gobierno para fomentar el alquiler, concretamente recogidas en la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler. Dado que el más habitual y perjudicial escenario para la práctica del arrendamiento de un inmueble es precisamente la falta de pago de la renta correspondiente por el alquiler, con esta legislación, los arrendatarios que se retrasen en el pago de la renta, podrán ser desahuciados en un plazo de diez días a partir de la denuncia interpuesta por el propietario.
Sin embargo, se articulan singulares medios para proteger al inquilino, pues no siempre es por la mala fe de éste, que no se cumplen con las obligaciones contractuales. A saber,
- ¿EN QUÉ CONSISTE LA ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO?
La acción de enervación, es aquella que puede esgrimir el inquilino y consiste en pagar el total de las mensualidades que se adeuden antes de la realización del juicio por desahucio. De esta manera, se anula el juicio y el arrendatario puede seguir viviendo en el inmueble y con idéntico contrato de alquiler. Se trata de un derecho excepcional que sólo se puede esgrimido una vez.
- ¿QUÉ ES EL “LANZAMIENTO”?
Imaginemos que finalmente prospera la demanda interpuesta por el arrendador y que se obtiene una sentencia de desahucio y, sin embargo, el inquilino se niega a abandonar la vivienda. Es entonces que se procedería al denominado lanzamiento. Es decir, al desalojo forzoso del inquilino del inmueble arrendado, si es preciso con la intervención de las autoridades Policiales.
No obstante, como en el supuesto anterior, existe la posibilidad de evitar el lanzamiento.
- ¿CÓMO EVITAR UN LANZAMIENTO?
Preconiza la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que puede suspenderse un lanzamiento cuando se cumplan una serie de requisitos, a saber,
- Que exista un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria.
- Que afecte a una vivienda habitual.
- Que las personas afectadas formen parte de colectivos especialmente vulnerables y que estas personas se encuentren además en unas determinadas circunstancias económicas.
- Este último supuesto comporta la necesidad de tener una especial sensibilización con las circunstancias personales del arrendatario que, como apuntamos con anterioridad, no siempre sus incumplimientos se deben a comportamientos maliciosos o mal intencionados. Por consiguiente nos preguntaremos,
- ¿CUÁLES SON LOS COLECTIVOS ESPECIALMENTE VULNERABLES QUE CITA LA LEY PARA EVITAR UN LANZAMIENTO?
Los colectivos que cita la ley como especialmente vulnerables son:
- Familias numerosas,
- Familias monoparentales con dos hijos a cargo,
- Familias con algún menor de tres años, familias que tengan a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33% (o en situación de dependencia o enfermedad que les incapacite de forma permanente para trabajar),
- Familias en las que el deudor hipotecario esté en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo,
- Familias en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca – o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad – o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia – o enfermedad grave que le incapacite acreditadamente de forma temporal – o permanente para una actividad laboral,
- Familias en las que exista una víctima de violencia de género, siempre que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
- ¿CUÁLES SON LAS CONDICIONES ECONÓMICAS QUE CITA LA LEY PARA EVITAR UN LANZAMIENTO?
Las condiciones económicas para poder parar el lanzamiento y conseguir una moratoria son las siguientes:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
No obstante, este límite puede ampliarse a cuatro veces el IPREM cuando se tengan a su cargo (o convivan en la vivienda) familiares con discapacidad superior al 33% que incapacite la actividad laboral.
También se puede ampliar a cinco el IPREM en el supuesto de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
Otras condiciones económicas que pueden para un lanzamiento son:
- Que en los últimos cuatro años, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas.
- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar y que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haya sido concedida para la adquisición de la misma.
¿QUÉ HACER SI SE CUMPLEN TODOS LOS REQUISITOS?
Sí se cumplen los requisitos sociales y económicos citados en los puntos anteriores, el arrendatario podrá acreditarlos en cualquier momento del procedimiento pero antes de la ejecución del lanzamiento. Para ello, hay que presentar la documentación acreditativa ante el Juez encargado del proceso.
