Columnista: Victor Ortiz Hernández, socio en RPV Abogados, y experto en Derecho Bancario y Procesal
El renombrado abogado Victor Ortiz Hernández, columnista en el blog del grupo inmobiliario House Hunting, responde a todas las dudas que te puedan surgir sobre la reclamación de gastos hipotecarios, y además, lo hace en un formato pregunta-respuesta, cómodo y didático.
-. Los medios de comunicación están llenos de noticias sobre las reclamaciones de gastos hipotecarios. ¿En qué consisten exactamente este tipo de reclamaciones?
Habitualmente, y más desde unos años hasta hoy, cuando un cliente acudía a su entidad bancaria para pedir un préstamo hipotecario, en dicha escritura se incluía una cláusula por la que todos los gastos que pudieran derivarse de la firma de esa hipoteca, debería abonarlos el prestatario -en este caso, el cliente-.
Hablamos de gastos tales como lo abonado en concepto de Notaría, Registro, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), tasación, etc.
Pues bien, el Tribunal Supremo, en una Sentencia del año 2015, declaró que esa cláusula es nula y, por tanto, la entidad bancaria debía devolver al cliente todo lo abonado para hacer frente a esos gastos.
La base de la Sentencia, a grandes rasgos, es que la cláusula en cuestión genera un desequilibrio y, por tanto, es abusiva.
-. ¿Qué gastos serían entonces los que el cliente puede reclamar?
Conforme a lo recogido en dicha Sentencia, el cliente podría reclamar los gastos relativos a Notaría, Registro, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y tasación, siempre que los mismos se deriven de la escritura de préstamo hipotecario.
Es decir, son los gastos generados por la firma de la hipoteca, no de una posible escritura de compraventa u otras análogas.
Únicamente se pueden reclamar los gastos soportados por el cliente derivados de la escritura de préstamo hipotecario.
-. Entonces, si cualquier cliente reclama ahora, ¿le devuelven todos esos gastos con total seguridad?
Lamentablemente esto no es así, aunque algunas noticias apunten en ese sentido de una forma algo confusa.
Distintas Sentencias, todas ellas del Tribunal Supremo pero dictadas por distintas Salas, se pronuncian de forma contradictoria.
Así, algunas de esas Sentencias dicen que debe devolverse al cliente todo, y otras dicen que únicamente debe devolverse una parte de lo abonado por esos gastos. Es más: las Sentencias que dicen que solo debe devolverse al cliente una parte de lo pagado, excluyen de esa parte la devolución del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que, de hecho, es el importe más elevado y el que hace que (por así decirlo) merezca la pena reclamar.
Esta contradicción entre las Sentencias del Tribunal Supremo ha llevado a solicitar que esta discusión sea resuelta por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
En otras palabras: como nuestros Juzgados no se ponen de acuerdo, debe decidir el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Y en esa situación nos encontramos ahora mismo, esperando la decisión del Tribunal Europeo para saber exactamente qué gastos deben ser devueltos a los clientes, ya sean todos los abonados por éste, o tan solo una parte de ellos.
-. Teniendo en cuenta eso, ¿cuándo conviene comenzar a reclamar?
En mi opinión, lo más prudente es esperar a que resuelva el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
-. ¿Y no se puede ir reclamando ya una parte y luego reclamar el resto si finalmente lo concede el Tribunal Europeo?
Personalmente entiendo que no.
No hay que olvidar que en estos procedimientos no estamos pidiendo en sí que nos devuelvan un dinero, sino que estamos diciendo que una cláusula es nula porque es abusiva -en concreto, la cláusula que atribuye los gastos al prestatario- y que, si esa cláusula es nula, se nos debe devolver un dinero.
Imaginemos que reclamamos y un Juzgado declara nula esa cláusula y declara que, por esa nulidad, se nos debe devolver únicamente parte de ese dinero. Y unos meses después, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dice que las entidades bancarias deben devolver al cliente la totalidad de los gastos, y no sólo una parte.
Pues bien, en ese caso concreto, ya no podremos reclamar el restante, porque nuestra cláusula ya está declarada nula y no podemos volver a solicitar la nulidad para que nos devuelvan el resto del dinero que habíamos pagado.
En mi opinión, lo más prudente es esperar y no interponer aun una reclamación por el juzgado.
No obstante, sí veo conveniente ponerse en manos ya de un abogado y que éste vaya interponiendo la correspondiente reclamación extrajudicial para ganar tiempo y preconstituir prueba. Igualmente, aconsejo expresamente que ese escrito lo redacte y lo envíe un abogado y concretamente uno especialista en Derecho Bancario para no incurrir en errores que luego puedan ser difícilmente salvables.
-. Pero hay algunas personas que aseguran haber recuperado ya todo lo que pagaron por esos gastos.
Bueno, es imposible que eso sea cierto. También hay abogados que promocionan haber conseguido Sentencias en las que se devuelve todo al cliente, pero esas afirmaciones siempre tienen matices. Quizá esas personas reclamaron únicamente parte de los gastos y se los concedieron. Pero en ningún caso habrán logrado la devolución de la totalidad de lo pagado, ni por acuerdo ni por Sentencia, ya que la controversia entre los Tribunales es real y es latente y ninguna entidad bancaria va a abonar todos los gastos existiendo la posibilidad de librarse de pagar al menos una parte de los mismos.
-. ¿Existe algún plazo para poder reclamar estos gastos?
Si el préstamo hipotecario sigue en vigor, en principio no hay problema de plazo. Puede reclamarse en cualquier momento.
Hay bastante controversia en los casos en los que la hipoteca está cancelada o ya está pagada, en cuyo caso, por prudencia, no debería esperarse más de cuatro años en reclamar desde el momento del fin del préstamo, para evitar así un posible supuesto de caducidad de la acción. Pero en este tema hay distintas opiniones. Yo a mis clientes les recomiendo no agotar ese plazo, pero únicamente, como digo, por una cuestión de prudencia.
No obstante, no hay que olvidar que estamos interponiendo una acción de nulidad, y que la nulidad radical ni caduca ni prescribe.
-. ¿Qué documentación es necesaria para iniciar los trámites de estas reclamaciones?
En primer lugar, la escritura de préstamo hipotecario. No la de compraventa, que es muy parecida, sino la del préstamo. En dicha escritura se incluye la cláusula cuya nulidad vamos a solicitar.
También son necesarias las facturas de la notaría y del registro, así como el justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Por otro lado, también son reclamables la factura de la gestoría y el documento de tasación, en caso de que se dispusiera de los mismos.
En muchas ocasiones, estos documentos vienen incluso grapados al final de la escritura de préstamo hipotecario.
-. Teniendo en cuenta este análisis, ¿qué nos aconsejas?
Por encima de todo, yo recomiendo paciencia. Además en estos casos nos da igual tener prisa, puesto que los Juzgados están tan colapsados que, incluso ganando el juicio, probablemente tardaríamos mínimo un año o año y algo en recuperar nuestro dinero, por lo que parece conveniente esperar y de paso ver si en ese tiempo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emite una resolución más favorable para nuestro caso.
En este sentido, es fundamental no dejarse llevar por las prisas que pudieran provocarnos noticias contradictorias de los medios de comunicación o de algún amigo o vecino que asegure haber recuperado ya todo su dinero en un caso parecido, o incluso de anuncios de despachos de abogados que le aseguren que recuperará todo lo que no debió pagar, puesto que ya les avanzo que esa afirmación no puede ser cierta.
Por último, recomiendo ponerse desde ya en manos de un abogado experto en la materia ya que, de esa forma, no sólo se podrán ir iniciando los trámites previos pertinentes, sino que podrá consultar con él las dudas o inquietudes que le pudieran surgir desde este momento hasta el final del procedimiento, y así evitar cometer errores que luego pudieran no tener solución.
